ที่ดินทรัพย์สินส่วนสาธารณประโยชน์ และที่ดินกว่า 2600 ไร่ ขุมทรัพย์หลายแสนล้าน กลางกรุง!

ปัจจุบันสำนักงานทรัพย์สิน ฯ มีที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครจำนวนไม่ต่ำกว่า 1,060,000 ตารางวา หรือ 2,650 ไร่ โดยที่ดินผืนใหญ่ที่สุด 300 ไร่อยู่บริเวณหลังวัดพระยาไกร บางรักนอกนั้น เป็นที่ดินประมาณ 10 ไร่ขึ้นไปในย่านธุรกิจการค้าเป็นส่วนใหญ่ 


ในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา การขยายตัวของเมืองที่เปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินมหาศาล ก่อให้เกิดการพัฒนาโฉมหน้าเมืองอย่างรวดเร็ว จิรายุได้นำเอาแนวความคิดของการจัดการบริหารเกี่ยวกับที่ดินผืนใหญ่ให้เกิดขึ้นในลักษณะพิเศษโดยนำที่ดินที่มีศักยภาพการพัฒนาสูงมาจัดทำเป็น “โครงการพิเศษ” ไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ อาทิเช่น 

หนึ่ง โครงการวังเพชรบูรณ์ หรือ “เวิร์ลเทรด เซนเตอร์” บนทำเลทองย่านธุรกิจการค้าริมถนนราชประสงค์พื้นที่ทั้งหมด 67ไร่ ซึ่งขณะนี้กำลังดำเนินการก่อสร้างเฟส 2 เป็นโรงแรมและคอมเพล็กซ์ 

สอง โครงการราชวิถี-ซอยรางน้ำ บนเนื้อที่ผืนใหญ่ประมาณ 21 ไร่ใกล้ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ 

สาม โครงการตลาดมิ่งเมืองหรือ “โครงการโอลด์สยามพลาซ่า” บริเวณเนื้อที่ 14 ไร่ ซึ่งสร้างเสร็จและเปิดดำเนินการแล้ว 

สี่ โครงการอาคารซิกโก้ (สินอุตสาหกรรม) ซึ่งเชื่อมต่อกับอาคารสินธร บนถนนวิทยุ โดยมีคู่แข่งฝาแฝดคือโครงการ “เสริมมิตรทาวเวอร์” ที่ซอยอโศก เพราะทั้งสองโครงการนี้ สนง.ทรัพย์สินถือหุ้นโดยอาคารซิกโก้ สนง.ทรัพย์สินร่วมถือหุ้นกับบริษัทแลนด์ แอนด์ เฮาส์ ธนาคารไทยพาณิชย์ ทำในนามบริษัทสยามพาณิชย์พัฒนาอุตสาหกรรม ส่วนโครงการ “เสริมมิตรทาวเวอร์” สนง.ทรัพย์สิน ฯ เข้าร่วมกับธนาคารมิตซุย นครธน ไทยพาณิชย์ จุลดิศ ฮาซามา คอร์ปอเรชั่นและวิวัฒน์ วินิจฉัยกุล ทำในนามบริษัท ไทยเรียลตี้คอมเพล็กซ์ ปัจจุบันโครงการเสริมมิตรทาวเวอร์ได้ขายต่อให้ “กลุ่มไทยซัมมิทโอโตพาร์ทของพัฒนา จึงรุ่งเรืองกิจ” ไปแล้วแต่ด้วยความที่ทั้งสองโครงการมีคอนเซปท์เหมือนกันตรงที่เน้นขายอาคารไฮเทคที่ใช้เทคโนโลยีทันสมัยบริหารระบบอำนวยความสะดวก ทำให้การแข่งขันระหว่างสองโครงการนี้ต้องแข่งขันกันเอง 

ห้า โครงการสามยอด บริเวณถนนอุณากรรณ มีพื้นที่จำนวน 10 ไร่โครงการนี้เป็นตัวอย่างที่จิรายุภาคภูมิใจกับการนำเอาวิธีการปันผลประโยชน์ที่ดิน “LAND SHARING” ที่ให้เอกชนนำมาใช้แก้ปัญหาข้อขัดแย้งกับชุมชนแออัดได้สำเร็จโดย หจก.ตุลารัตน์ได้รับสิทธิเป็นผู้ลงทุนพัฒนาสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่มูลค่า 500 ล้านบนเนื้อที่ 6 ไร่ และที่ดินอีก 3 ไร่กว่าก่อสร้างแฟลตสูง 12 ชั้น สำหรับผู้เช่าเดิม 

หก โครงการเทพประทาน ที่คลองเตย ซึ่งตระกูลกาญจนพาสน์ได้รับสิทธิสัมปทานและวางแผนพัฒนาเป็นโครงการเอกซ์เชนจ์สแควร์ ศูนย์กลางการเงินบนเนื้อที่ 53 ไร่ 

เจ็ด โครงการบึงพระราม 9 หรือโครงการบึงพลับพลา อยู่บริเวณด้านหลังมหาวิทยาลัยรามคำแหงเนื้อที่ 300 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการในพระราชดำริ มีการวางผังแม่บทที่จะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลาง แต่เนื่องจากพื้นที่เดิมเป็นที่ต่ำ รองรับน้ำเสียจากคลองลาดพร้าวและคลองพลับพลา ทำให้ต้องมีระบบบำบัดน้ำเสียที่ต้องใช้เนื้อที่ถึง 14.4 ไร่และป้องกันน้ำท่วม 30.8 ไร่ อย่างไรพื้นที่ที่เหลือได้มีการวางแผนทำเป็นโรงพยาบาล 21.3 ไร่ โรงเรียน 7 ไร่ สวนสาธารณะ 46.7 ไร่ สโมสร 5 ไร่ และที่อยู่อาศัย 92.5 ไร่ 

แปด โครงการบ่อนไก่ ซึ่งสนง.ทรัพย์สิน ฯ สร้างอยู่ระหว่างรอทางด่วนพิเศษและโครงการรถไฟฟ้ากำหนดแนวเขตให้ชัดเจน ส่วนตึกแถวที่สร้างตั้งแต่ปี 2526 ก็จะหมดสัญญาในอีก 12 ปีข้างหน้านี้ 

เก้า โครงการสร้างสรรค์และพัฒนาชุมชนสองแห่งได้แก่ คลองไผ่สิงโตและตรอกปลาเค็ม ซึ่งดังระบือในคราวที่ไทยเป็นเจ้าภาพจัดประชุมเวิร์ลแบงก์ 

เพราะทางการต้องการจะย้ายชุมชนแออัดแห่งนี้ด้วยการนำทีมนักกิจกรรมเพื่อสังคมอย่าง ศ.เสน่ห์ จามริก ครูประทีป อึ้งทรงธรรมและเจ้าหน้าที่โครงการสร้างสรรค์และพัฒนาชุมชนเข้าไปทำความเข้าใจและจัดตั้งสหกรณ์ออมทรัพย์ และได้มีการกันพื้นที่ 4 ไร่เพื่อสร้างแฟลต 20 ชั้นรองรับคนในชุมชนนี้ 

สิบ โครงการสามเสน หลังวังสุโขทัยริมแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งอยู่ระหว่างศึกษาโครงการพร้อมกับบริเวณตลาดบางซื่อริมถนนพระรามที่ 5 ซึ่งปัจจุบันเป็นตลาดสดที่มีน้ำท่วมตลอดปีทางสนง.ทรัพย์สินได้วางแผนที่จะรื้อและสร้างใหม่หลังจากที่ผู้เช่าเดิมคือกทม.ได้หมดสัญญาเช่าไปแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาโครงการ 

สิบเอ็ด โครงการตลาดเจริญผล บนเนื้อที่ 16 ไร่ ติดกับถนนเจริญผลตัดใหม่กับถนนพระรามที่ 1 โดยมีตลาดกลางไข่อยู่ตรงกลางบริเวณได้มีการศึกษาความเป็นไปได้ที่จะสร้างออฟฟิศคอนโดมิเนียม เนื่องจากทำเลอยู่ย่านศูนย์ธุรกิจ 

สิบสอง โครงการพัฒนาที่จอดรถบริเวณบางกอกบาซาร์ จำนวน 20 ไร่ หรือมีมูลค่าที่ดินสูงสุดถึง 2,000 ล้านบาทเดิมบริษัทสหพัฒนากรุงเทพเช่าเป็นผู้เช่าทำเป็นอาคารพาณิชย์ 210 คูหา และมีอาคาร ยูนิเวสท์ซึ่งแยกสัญญาเช่าออกจากกัน ปัจจุบันคือศูนย์การค้าโรบินสันราชดำริและสัญญาเช่าได้หมดอายุลงในต้นปีหน้า คาดว่าจะมีการต่อสัญญาให้อีก 3 ปี เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการนี้ขึ้นมาใหม่ในนามของ “บริษัท ธนันดร” ซึ่งสนง.ทรัพย์สินเป็นเจ้าของ 

สิบสาม โครงการที่สีลม เยื้องถนนมเหสักข์ ซึ่งส่วนหนึ่งของพื้นที่ได้ถูกเวนคืนไปสร้างทางด่วนพิเศษขั้นที่สองบางโคล่-แจ้งวัฒนะ ทำให้เหลือที่ดินเพียง 3 ไร่เศษ เดิมผู้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวได้รวมตัวกัน เพื่อเสนอทำโครงการสำนักงานพร้อมที่อยู่อาศัย แต่ผลตอบแทนที่เสนอต่อ สนง.ทรัพย์สินต่ำกว่าที่ควรจะเป็น รวมทั้งเป็นกลุ่มที่ไม่มีประสบการณ์พัฒนาที่ดินมาก่อน จึงไม่ได้โครงการนี้ 

ขณะที่บริษัทคริสเตียนีและนีลเส็น(ไทย) ได้เสนอการใช้ประโยชน์ที่ดินคุ้มค่าต่อราคาที่ดินรวมทั้งรูปแบบอาคารสำนักงานที่มีการออกแบบป้องกันเสียงภายในอาคารเนื่องจากอยู่ใกล้ทางด่วนทางสนง.ทรัพย์สิน ฯ จึงได้ตกลงในหลักการให้ บริษัทคริสเตียนี ฯ ทำแต่ยังไม่มีการลงนามอย่างเป็นทางการ 

คอนเซปท์การพัฒนาที่ดินผืนใหญ่แต่ละแปลงของสนง.ทรัพย์สินซึ่งส่วนใหญ่จะกลายเป็นชุมชนแออัด 94 แห่งไปแล้ว ทำให้การดำเนินงานพัฒนาประโยชน์ที่ดินคุณภาพเหล่านี้อยู่ในลักษณะก้ำกึ่งกันระหว่างธุรกิจกับสาธารณประโยชน์ 

บางครั้งการตัดสินใจที่ยืนอยู่บนทางสองแพร่ง ได้ก่อให้เกิดผลบวกอย่างไม่คาดคิด กลุ่มผู้เช่าซึ่งต่อสู้อย่างหนักที่จะไม่ให้สนง.ทรัพย์สินเข้าไปรื้อถอนตึกที่เขาอาศัยอยู่ทิ้งโดยถ่วงเวลาทรัพย์สินไว้หลายปี ในขณะที่ค่าวัสดุก่อสร้างและต้นทุนถีบตัวสูงขึ้น โดยหวังจะให้สนง.ทรัพย์สินเปลี่ยนแผนการใหม่ แต่กลุ่มผู้เช่าเหล่านี้ได้ช่วยสนง.ทรัพย์สินโดยไม่ตั้งใจให้ก้าวถึงจุดที่ที่ดินมีราคาแพงขึ้นมหาศาลและผลักดันให้เกิดโครงการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่าในจังหวะเวลาที่เศรษฐกิจบูม ตัวอย่างเช่น 

โครงการเวิร์ลเทรดเซนเตอร์ เป็นโครงการพิเศษโครงการแรกที่สนง.ทรัพย์สินได้เปิดทางให้ตระกูล “เตชะไพบูลย์” ได้ทำโครงการนี้อย่างปลอดเงื่อนไขบังคับ เพราะในสัญญาไม่ได้ระบุว่ารายละเอียดโครงการไว้ ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงจากสิ่งที่กำหนดลักษณะไว้ตอนแรก เช่น ศูนย์การค้าที่เคยบอกว่าจะสร้าง 9 ชั้น แต่สิ่งที่ปรากฎในปัจจุบันเมื่อสร้างเสร็จแล้วคือตึกสูงแค่ 7 ชั้น หรืออาคารบางหลังก็หายไปจากที่ตกลงกันครั้งแรก มีการย้ายตำแหน่งอาคารสำนักงานและโรงแรมเป็นต้น ทำให้สนง.ทรัพย์สิน ฯ ไม่สามารถเข้าไปควบคุมอะไรได้มากนัก 

“หลายคนคิดว่าสำนักงานทรัพย์สิน ฯ จะได้กำไรจากโครงการเวิร์ลเทรดนี้อย่างมหาศาล เพราะรายได้ที่รับจากผู้ลงทุนเท่ากับราคาซื้อขายที่ดินทีเดียว ซึ่งในปี 2531 สำนักงานทรัพย์สินจะมีรายได้เฉลี่ยต่อปีถึง 126 ล้านบาท ซึ่งเมื่อถึงตอนนี้มันจะเป็นไปได้หรือเปล่าก็ยังไม่ทราบ ? เพราะฉะนั้นต้องจับตาดูว่าวังเพชรบูรณ์จะพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์ได้อย่างไร ? มันเป็นการลงทุนที่เสี่ยงสำหรับเขาพอสมควรแต่เราเองก็ปล่อยให้เขาทำโครงการตามสบายมากด้วย” อารักษ์ สุนทรส หัวหน้าฝ่ายพัฒนาธุรกิจ สนง.ทรัพย์สิน ฯ เล่าให้ฟัง 

โ ครงการยิ่งใหญ่ต่อมาที่วัดใจของผู้บริหาร สนง.ทรัพย์สินก็คือโครงการราชวิถี-ซอยรางน้ำ บนเนื้อที่ 20 ไร่ 80 ตารางวา มูลค่าไม่ต่ำกว่าพันล้านบาท ซึ่งสนง.ทรัพย์สิน ฯ ได้ยกประโยชน์ ให้เป็นที่สวนสาธารณะของกรุงเทพมหานครไป แทนที่จะขึ้นเป็นคอมเพล็กซ์ธุรกิจมูลค่าหมื่นล้าน 

ตำนานของที่ดินผืนงามนี้เดิมสนง.ทรัพย์สินมอบหมายให้ กรมประชาสงเคราะห์เป็นผู้ดูแลโดยคิดค่าเช่าราคาถูกแต่ต่อมาเมื่อการเคหะแห่งชาติเกิดขึ้นในปี 2516 การเคหะ ฯ จึงกลายเป็นผู้รับช่วงต่อจากกรมประชาสงเคราะห์ 

ในปี 2522 สมัยที่ พ.อ. อร่าม รัตนกุลเสรีเริงฤทธิ์ เป็นผู้ว่าการเคหะแห่งชาติได้มีดำริจะปรับปรุงชุมชนแห่งนี้ภายใต้ชื่อ “โครงการราชวิถี-รางน้ำ” โดยจะสร้างแฟลต 10 อาคาร สูง 9 ชั้นแต่ไม่สัมฤทธิผล 

ต่อมา ในยุคของผู้ว่าการเคหะ พล.ท. ยุทธศักดิ์ คล่องตรวจโรค ได้มีการเจรจาอย่างจริงจังกับสนง.ทรัพย์สิน ฯ ที่จะขอซื้อที่ดินแบบซื้อขาดในราคา 80 ล้านบาทแต่พอถึงวันกำหนดชำระเงินทางการเคหะ ฯ ไม่สามารถนำเงินมาจ่ายได้ทัน 

ตั้งแต่นั้นมาราคาที่ดินผืนทองนี้ก็พุ่งทะยานถึง 160 ล้านบาททางการเคหะฯ ก็ไม่สามารถซื้อได้อีก ผ่านมาถึงยุคผู้ว่าเคหะฯ สุเชษฐ์ สิทธิชัยเกษม และยุคผู้ว่า ฯ รตนา จันทรเทียร ราคาที่ดินก็ทะยานขึ้น 240 ล้านบาท จากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินในต้นปี 2530 ราคากลางได้กำหนดไว้ตารางวาละ 60,000 บาท ขณะที่ราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริง ๆ ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 100,000 บาท ปัจจุบันราคาตลาดแพงชนิดจับไม่ติดถึงตารางวาละ 200,000 บาท 

ในที่สุดหลังจากหมดสัญญาเช่าปี 2533 ท่ามกลางความเสียดายของทุกฝ่ายโดยเฉพาะการเคหะแห่งชาติซึ่งเป็นผู้เช่าเดิม สนง.ทรัพย์สิน ฯ ก็ได้ตัดสินใจคืนประโยชน์กลับสู่สังคมด้วยการยกเนื้อที่ 20 ไร่เศษนี้ให้ทางกรุงเทพมหานครสมัยผู้ว่ากทม. จำลอง ศรีเมือง สร้างเป็นสวนสาธารณะเพื่อฟื้นฟูสภาพแวดล้อมที่ต่ำให้ดีขึ้น โดยไม่คิดหาประโยชน์ทางธุรกิจใด ๆ ทั้งสิ้น 

“สำนักงานทรัพย์สิน ฯ ได้ให้กทม. เช่าเนื้อที่ทั้งหมดเป็นเวลา 30 ปีโดยคิดค่าเช่าทั้งสิ้น 300 ล้านบาท ที่ดินผืนนี้ทางการเคหะ ฯ เคยเสนอซื้อในราคา 80 ล้านบาท ซึ่งทางสนง.ทรัพย์สิน ฯ เคยคิดจะขายให้แต่มีเอกชนหลายรายให้ความสนใจที่ดินผืนงามนี้และเสนอราคาถึง 240-360 ล้านบาท ก็มีและในปัจจุบันมีผู้เสนอราคาให้สูงถึง 4 เท่าของราคาที่กทม.ขอเช่าหรือตกราว 1,200 ล้านบาท” เงินนับพันล้านบาทที่อารักษ์เล่าให้ฟังนี้เป็นมูลค่ามหาศาลที่สนง.ทรัพย์สิน ฯ ตัดใจยกให้เป็นที่สวนสาธารณะไปเสียแล้ว 

แต่ขณะนี้ปัญหาขับไล่ที่กำลังเป็นเรื่องเรื้องรังที่ทำให้เรื่องยุ่งยากใจเกิดขึ้นเป็นระยะ ๆ เมื่อทางการเคหะแห่งชาติได้บอกเลิกกับผู้เช่าเดิมจำนวน 279 ราย และได้ขออำนาจศาลบังคับแต่ผู้เช่าเดิมส่วนใหญ่ไม่ยอมออกจากพื้นที่ แถมบางรายยังหารายได้พิเศษจากการใช้พื้นที่ว่างเก็บค่าบริการจอดรถ 

ปัญหานี้ทำให้ กทม.ปวดหัวและไม่สามารถดำเนินการที่จะสร้างสวนสาธารณะบนผืนทองตรงนี้ได้ เพราะการเคหะกับผู้เช่าเดิมยังไม่มีทีท่าจริงจังที่จะแก้ปัญหานี้ให้ตกไป จึงเป็นหน้าที่ของทาง กทม.และสนง.ทรัพย์สิน ฯ ที่จะต้องจ่ายเงินค่าขนย้ายให้กับผู้เช่าเดิมแทนโดยผู้ที่มีสัญญาถูกต้อง ตามกฎหมายจะได้รับเงินชดเชย 70,000 บาท และที่ไม่มีสัญญาโดยตรงได้เงิน 25,000 บาท 

คอนเซปท์การพัฒนาที่ดินในโครงการพิเศษอีกแห่งหนึ่งที่น่าสนใจ ก็คือโครงการพัฒนาตลาดมิ่งเมือง หรือ “โอลด์สยามพลาซ่า” ซึ่งมีบริษัทสยามพาณิชย์พัฒนาอุตสาหกรรมเป็นผู้ดำเนินการโครงการนี้ให้อัตราผลตอบแทนต่ำมากสำหรับสำนักงานทรัพย์สิน ฯ เนื่องจากวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมกิจกรรมการท่องเที่ยวของไทย ซึ่งปีหนึ่งกวาดเงินตราเข้าประเทศเกือบแสนล้านบาท 

“การที่เรากำหนดอัตราค่าเช่าเอาไว้ต่ำมาก ก็เพื่อไม่ต้องการให้ผู้ลงทุนต้องเสี่ยงมากเกินไป ขณะเดียวกันก็ไม่ต้องการให้ผู้เช่าได้รับผลตอบแทนสูงสุดเพียงฝ่ายเดียว เพราะฉะนั้นจึงได้กำหนดวิธีการแบ่งปันรายได้ให้สำนักงานทรัพย์สินในอัตรา 17. 5% ของยอดขายในแต่ละปีด้วย” อารักษ์ สุนทรส หัวหน้าฝ่ายพัฒนาธุรกิจซึ่งดูแลโครงการพิเศษเล่าให้ฟัง 

การปรับปรุงพื้นที่ 14 ไร่บริเวณตลาดมิ่งเมืองที่ล้อมรอบด้วยถนนพาหุรัด ถนนตรีเพชร และถนนเจริญกรุง ที่ซึ่งเป็นย่านการค้าเก่าแก่อันทรุดโทรม ที่อยู่ในเขตเกาะรัตนโกสินทร์ ทำให้ผู้บริหาร สนง.ทรัพย์สิน ฯ เกิดแนวคิด ที่จะปลุกวิญญานอนุรักษ์การค้าและศิลปวัฒนธรรมแบบไทยไว้ขาย นักท่องเที่ยวต่างชาติ 

ฉะนั้นคอนเซปท์การออกแบบของโอลด์สยามพลาซ่าจึงคงเอกลักษณ์ไทยในเชิงสถาปัตยกรรมอาคารสูง 5 ชั้นแบบสมัยรัชกาลที่ 5 ทั้งลวดลายปูนปั้น ศิลปหัตถกรรมพื้นบ้านไทย อัญมณี อาหารไทย ร้านยาดอง พื้นที่ร้านค้า 1-3 จำนวน 360 หน่วย ส่วนชั้น 4 และ 5 เป็นที่อยู่อาศัยจำนวน 120 หน่วย 

นอกจากนั้นโครงการที่สำคัญอีกแห่งใกล้เคียงกันก็คือโครงการปรับปรุงโรงหนังศาลาเฉลิมกรุงที่จะกลายเป็นโรงโขนแห่งแรกในประเทศไทยภายใต้การดำเนินงานของ บริษัทเฉลิมกรุงมณีทัศน์ ซึ่งมี มานิต รัตนสุวรรณ เป็นผู้ลงทุนร่วมกับ บริษัท สหศนีมา บริษัทลูกเก่าแก่ของสนง.ทรัพย์สิน ฯ 

แต่กว่าโครงการโอลด์สยามพลาซ่า จะสามารถก่อสร้างได้ ก็ได้รับการต่อต้านเป็นแรมปีจากผู้เช่าพื้นที่เดิมและผู้เช่าช่วงซึ่งมีจำนวน 40% ของจำนวนทั้งหมด 117 ราย จากจำนวน 137 ห้องผู้เช่าเดิมเหล่านี้เสียค่าเช่าในอัตราเดือนละ 250 บาท ขณะที่ผู้เช่าช่วงปล่อยให้คนอื่นเช่าถึงเดือนละ 10,000 บาท แต่ในที่สุดผู้เช่า ทั้งหมดก็ยอมรับเงื่อนไขพิเศษที่ให้ผู้เช่าเหล่านี้สามารถใช้สิทธิซื้อพื้นที่ในโครงการโอลด์สยาม-พลาซ่าได้ในราคาถูกกว่าคนภายนอกถึง 25-38% ของราคาเฉลี่ย 2.4, 1.6 และ1.4 ล้านบาทสำหรับพื้นที่ร้านค้าชั้น 1,2 และ 3 ตามลำดับและได้เงินค่าขนย้ายที่ถือค่าเช่า เดือนสุดท้ายเป็นเกณฑ์คูณด้วยจำนวน 40 ปีหรือประมาณ รายละ120,000 บาท 

“โครงการพันปี” อีกแห่งหนึ่งที่ยืดเยื้อมานานตั้งแต่ปี 2510 ก็คือ “โครงการเทพประทาน” ที่คลองเตย ซึ่งมีเนื้อที่ 53 ไร่เดิมที่ดินตรงนี้ถูกไฟไหม้ทางกรุงเทพมหานครก็ได้มาขอเช่าที่บริเวณนี้ต่อ เพื่อจะสร้างตึกแถวแต่ปรากฎว่าทาง กทม.ได้เอาที่ดินแปลงนี้ให้ทางบริษัทสหกรุงเทพพัฒนาของตระกูล “กาญจนพาสน์” เช่าต่ออีกทอดหนึ่งในระยะเวลา 30 ปี และเมื่อหมดสัญญาบริษัท ฯ ได้ขอเช่าต่ออีก 30 ปีเพื่อจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางการเงินการลงทุนชื่อ “โครงการ EXCHANGE SQUARE” 

แต่เดิมโครงการนี้ก็ต้องผจญกับปัญหาการชุมนุมต่อต้านของชาวบ้าน ที่ไม่ยอมย้ายออกไปเป็นเรื่องยืดเยื้อจนกระทั่งถึงสมัยนายก ฯ ชาติชาย ชุณหะวัณ ได้มีการยุติปัญหานี้ได้โดยวิธีการทำ “LAND SHARING” แบ่งพื้นที่ 15 ไร่ให้บริษัท ฯ สร้างเป็นแฟลต 8 ชั้น 4 อาคารให้ผู้เช่าเดิมอาศัยจำนวน 832 ยูนิตและสร้างตึกแถวร้านค้าอีก 54 ห้อง 

ส่วนพื้นที่ที่เหลือ 35 ไร่บริษัท สหกรุงเทพพัฒนา ได้วางแผนพัฒนาเป็น “โครงการ EXCHANGE SQUARE” และอาคารสำนักงานตลาดหลักทรัพย์ ฯ แห่งใหม่อีกด้วย 

ประโยชน์ที่สนง.ทรัพย์สิน ฯได้รับพอสมควรจากโครงการนี้คือค่าหน้าดินที่บริษัทสหพัฒนากรุงเทพจ่ายให้นอกจากนี้ก็มีค่าเช่าที่เก็บจากชาวบ้านที่อาศัยในแฟลต 832 ห้อง โดยคิดอัตราห้องละ 1,000 บาทต่อเดือนโดยแบ่งเป็นค่าเช่า 760 บาทและค่าดูแลชุมชน 240 บาท อันเป็นอัตราที่ถูกมากเมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างที่ตกประมาณ 6,000 บาทต่อตารางเมตรหรือห้องละ 360,000 บาท (60 ต.ร.ม.) 

“โครงการนี้สำนักงานทรัพย์สิน ฯ ได้ผลประโยชน์มาบ้างเล็กน้อย แต่เราก็ได้ความสำเร็จตรง ที่ชาวบ้านไม่ต้องเดือดร้อนย้ายไปอยู่ที่อื่น” อารักษ์ สุนทรส หัวหน้าฝ่ายพัฒนาธุรกิจ 

ที่ดินที่ต่อเนื่องจากโครงการเทพประทานก็คือ โครงการคลองเตยไผ่สิงโตและตรอกปลาเค็ม แค่ชื่อก็ฟังดูขำขัน แต่ที่สนง.ทรัพย์สิน ฯ หัวเราะไม่ออก ก็เมื่อคราวประชุมเวิร์ลแบงก์ที่ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิต์ โดยฝั่งตรงข้าม เป็นชุมชนแออัดคลองไผ่สิงโต อันก่อให้เกิดภาพพจน์เสื่อมเสียในสายตารัฐบาลไทยที่เป็นเจ้าภาพจึงคิดดำริจะย้ายแต่ก็ต้องเจอกับม็อบคนจนเมืองทำให้นายกรัฐมนตรี อานันท์ ปันยารชุน ต้องสั่งระงับแผนกวาดล้างชุมชนเป็นเพียงการปรับปรุงให้ชุมชนสะอาดเป็นระเบียบเรียบร้อยกว่าเดิมเท่านั้น 

แต่ความชาญฉลาดของจิรายุ ได้แก้ไขปัญหานี้ด้วยการนำเอาบรรดานักกิจกรรมเพื่อสังคมมารวมตัวกันภายใต้ชื่อ “โครงการพัฒนาและสร้างสรรค์ชุมชน” ซึ่งศ.เสน่ห์ จามริก เป็นประธาน สนธิญาน หนูแก้ว ซึ่งเป็นอดีตนักกิจกรรม หัวก้าวหน้าของมหาวิทยาลัยรามคำแหงและวงการธุรกิจค้าน้ำตาลได้มาเป็นผู้บริหารโครงการนี้ด้วยเสริมด้วยครูประทีป (อึ้งทรงธรรม) ฮาตะ ประธานมูลนิธิดวงประทีป ร่วมกันสร้างความเข้าใจกับชาวบ้านในชุมชนคลองไผ่สิงโตและสร้างจิตสำนึกความรับผิดชอบต่อชุมชนของตนเอง ด้วยการให้พวกเขารวมตัวกันในรูปของสหกรณ์ออมทรัพย์ 

ในที่สุดบริเวณที่ดินที่คลองไผ่สิงโตนี้ได้มีการนำเอามาให้เอกชนเช่าโดยมีแผนจะพัฒนาเป็นที่ตั้งสำนักงานแห่งใหม่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและสนง.ทรัพย์สินก็ได้รับเงินค่าหน้าดิน 200 ล้านบาท ซึ่งเงินจำนวนนี้ได้ถูกนำไปใช้สร้างแฟลตสูง 20 ชั้นให้กับชาวบ้านในชุมชนคลองไผ่สิงโตและตรอกปลาเค็มจำนวน 250 ครอบครัวได้อาศัย 

“เพราะฉะนั้น โครงการนี้เท่ากับว่าสำนักงานทรัพย์สิน ฯ แทบไม่ได้อะไรเลย แถมยังต้องเสียดอกเบี้ยอีกต่างหาก” อารักษ์เล่าให้ฟัง 

ในส่วนที่ดินต่างจังหวัดของสำนักงานทรัพย์สินซึ่งอยู่ในความดูแลของ มนตรี มงคลสวัสดิ์ ลูกหม้อเก่าของสนง.ทรัพย์สิน ฯ ที่ประสบความสำเร็จจากการบริหารบริษัทเทเวศประกันภัยและเป็น หัวหน้าฝ่ายธุรกิจที่ดูแล 4 หน่วยงานคือ กองธุรกิจที่ดิน กองธุรกิจอาคาร กองธุรกิจภูมิภาคซึ่งดูแลพื้นที่ใน 13 จังหวัดได้แก่ นครปฐม อยุธยา ฉะเชิงเทรา สงขลา เพชรบุรี ราชบุรี สุพรรณบุรี ลำปาง ชลบุรี นครสวรรค์ พิษณุโลก พิจิตรและอ่างทอง และกองธุรกิจหลักทรัพย์ซึ่งทำรายได้หลัก 

“การจัดการด้านธุรกิจภูมิภาคต้องดูสภาพแวดล้อม ซึ่งรวมถึงสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติชุมชนสังคม ทุกอย่างต้องพัฒนาให้สอดคล้องกันโดยเฉพาะต่างจังหวัดก็มีสภาพสิ่งแวดล้อมแตกต่างกันเช่น จังหวัดนครสวรรค์เป็นจุดศูนย์กลางเชื่อมภาคเหนือกับภาคกลาง นครปฐมก็ใกล้ปริมณฑล ความเจริญก็แผ่ออกไป อยุธยาก็มีโรงงานอุตสาหกรรม แปดริ้วก็เป็นเมืองผ่านเราต้องดูสภาพแวดล้อมรวม ๆ ทั้งนโยบายของรัฐบาลด้วยว่าออกมาอย่างไรจึงจะกำหนดแนวทางจัดประโยชน์” หัวหน้ามนตรีกล่าว 

การจัดการธุรกิจภูมิภาคของสนง.ทรัพย์สิน ฯ เป็นการหาประโยชน์ตอบแทนบนที่ดินด้วยการ ให้เช่าเพื่อที่อยู่อาศัยหรือทำกินด้านเกษตรกรรมและธุรกิจซึ่งประกอบด้วย อาคารบ้านเรือน โรงแผงลอยรายเดือน หาบเร่รายวัน ที่ดินรายเดือนและรายปี ที่นาค่าธรรมเนียม 

“ผมมีหลักอันหนึ่งคือหากจะทำโครงการให้หรูก็ต้องเพื่อคนรวยไม่ใช่ทำในย่านคนจน ประการที่สองก็คือต้องพิจารณาตลาดเดิมในทำเลว่าเป็นอย่างไร หากจะพัฒนาขึ้นคนท้องถิ่นจะรับได้หรือไม่อย่างตลาดสงขลาสมัยก่อนเราไปสร้างตลาดสองชั้นก็ไม่ประสบความสำเร็จ” มนตรีเล่าให้ฟัง 

กรณีบริษัทศรีมหาราชา ซึ่งสำนักงานทรัพย์สิน ฯ เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่กิจการนี้ขาดทุนสะสมมานานและได้มีการล้างหนี้สินด้วยการนำเอาที่ดินใจกลางเมืองชลบุรีขายให้แก่เสี่ยฮวด “พิพัฒน์ โรจวนิชชากร” เพื่อพัฒนาเป็นโครงการศรีราชาคอมเพล็กซ์โดยมีแบงก์ศรีนครเป็นแหล่งเงินทุนให้ แต่ต่อมาเสี่ยฮวดได้ถูกฆาตกรรม เป็นเรื่องราวอื้อฉาวใหญ่โต โครงการนี้ต้องหยุดชะงักและบริษัทในเครือของแบงก์ศรีนครก็ได้เข้าจัดการดำเนินการต่อโดยเปลี่ยนชื่อใหม่ เป็น “ศรีราชานคร” แต่ประสบปัญหาการต่อต้านจากผู้เช่าเดิมที่ไม่ยอมย้ายออกจากพื้นที่ทำให้เรื่องยังคงยืดเยื้อต่อไป 

บทบาทของการลงทุนพัฒนาที่ดินในต่างจังหวัดของสำนักงานทรัพย์สิน ฯ ส่วนใหญ่จะยังขึ้นอยู่กับทิศทางการขยายตัวของภาคธุรกิจอุตสาหกรรมอย่างมาก ๆ ทำให้ส่วนใหญ่การใช้ประโยชน์ยังเป็นไปในเชิงเกษตรกรรมมากกว่าทำให้ผลตอบแทนที่สนง.ทรัพย์สิน ฯ ได้รับอยู่ในอัตราต่ำอยู่ 

อย่างไรก็ตามเรื่องราวการพัฒนาที่ดินของสนง.ทรัพย์สิน ฯไม่ได้จบเพียงเท่านี้ ปัญหาคนจนเมืองที่กระจายอยู่ตามชุมชนแออัด 94 แห่งในบริเวณที่ดินของสนง.ทรัพย์สิน ฯ ได้กลายเป็นปัญหาใหญ่สำหรับการพัฒนาปรับปรุงที่ดินของสนง.ทรัพย์สิน ฯ ไปเสียแล้ว 


ที่มา: ผู้จัดการ